재개발과 재건축의 6가지 차이점!!!
안녕하세요!!!!! 제주영어교육도시의 모든 것을 파헤치는 김영판남 원장입니다. 부동산에 관심이 있는 분들은 재개발, 재건축에 대해 많이 배우는 경우가 많습니다. 하지만 재개발과 재건축을 구분하지 못하는 경우도 많다. 재건축과 재개발은 절차와 의미가 다릅니다. 이를 오해하면 예상치 못한 피해를 입을 수 있습니다.
그래서 오늘은 재개발과 재건축의 차이점 6가지를 정리해보겠습니다. 첫째, 의미와 근거규정이 다르다. 재건축·재개발은 광역자치단체법 제2조, 즉 도시 및 주거환경정비법에 의거한다. 재개발은 유지관리 기반시설이다. 불량건축물이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하거나, 상업 및 공업지역의 도시환경을 개선하는 것을 목표로 하는 사업입니다. 재건축 사업은 기반시설은 좋지만 노후·불량 건물이 밀집한 아파트 단지가 밀집한 지역을 대상으로 한다. 주거환경을 개선하는 사업입니다. 재개발의 경우 주거환경뿐만 아니라 상업, 공업지역까지 개발되며, 재건축의 경우 아파트단지의 주거환경 개선을 위한 사업이 진행됩니다. 재개발의 경우 유지관리 및 기반시설이 열악하다. 도로가 좁습니다. 예를 들어, 옆집이 바로 옆집이라 소음이 많이 나고 사생활이 침해되거나, 일조권이 확보되지 않아서, 도로와 너무 가까워서 연기가 너무 많이 나거나, 그래서 유지관리 인프라가 열악해요. 재건축을 위해서는 유지관리 인프라가 좋습니다. 넓은 도로와 잘 갖춰진 학교와 공원이 있는 그저 오래된 아파트 단지일 뿐입니다. 재개발은 주변 시설과 도로 등의 개발이 필요하기 때문에 공익적 목적이 강한 사업이다. 반면 재건축은 낡은 아파트를 철거하고 재건축하는 것이기 때문에 민간사업 성격이 강하다. 첫 번째 차이점은 공익에 있습니다. 두 번째 부분은 안전진단에 관한 부분이다. 국토교통부장관이 고시하는 기준에 따라 안전진단을 받아야 하지만, 재개발의 경우에는 안전진단이 필요하지 않습니다. 요구사항이 엄격하게 정의되어 있어 안전 진단을 받기가 어렵습니다. 예전에는 안전진단 제도가 강화돼 합격이 쉽지 않았으나 최근에는 안전진단 시스템이 강화돼 합격이 쉽지 않았다. 많은 완화 조치가 이루어졌고 재건축 안전점검도 통과되고 있습니다. 세 번째는 주거이전비, 사업보상비, 이주비, 이사비의 차이이다. 주거이전비용은 주거이전에 대한 보상이 번거로운 절차를 거쳐야 하므로 공익을 위해 지급됩니다. 재개발은 인정되지만 재건축은 인정됩니다. 인식되지 않습니다. 실제로 거주하는 집주인이나 세입자에게 지급되며, 사회보장 목적으로 지급됩니다. 사업보상비용은 재개발에 대해서만 보상됩니다. 사업인정고시일 이전에 사업을 운영하고 있어야 하며, 대금은 7~14개월의 월매출액을 기준으로 지급됩니다. .판매량이 너무 적거나, 매출이 기록되지 않거나, 현금만 받거나, 규모가 너무 작을 경우 가격이 훨씬 낮게 책정될 수 있습니다. 따라서 가격이 낮다면 충분한 증거를 제시해 고액의 영업배상금을 받으려면 청구서를 제출해야 한다. 사업상 보상을 받으려면 물리적, 인적 시설을 갖추고 있어야 합니다. 재건축과 재개발 모두 이전비용을 받을 수 있습니다. 이사비용은 조합원들이 공사기간 동안 이사할 수 있도록 조합원들에게 자리를 마련하고 제공하기 때문에 결국 갚아야 하는 돈이다. 일반적으로 이사비용은 집값의 60% 수준으로 정해지며, 무이자 대출을 받고, 준공 후 입주 시 상환해야 한다. 하다. 넷째는 조합원이 되고 싶지 않은 사람을 처리하는 절차이다. 한마디로 재개발이나 재건축에 동의하지 않는 건축주를 어떻게 처리할지에 대한 절차다. 재건축은 재개발이나 재건축에 동의하지 않는 소유자를 처리하는 절차입니다. 재건축은 조합원이 되고 싶지 않은 오너를 처리하는 절차다. 그렇게 말하면 노조에 가입하지 못할 수도 있습니다. 이후 협회는 광역자치법에 따라 소유주를 상대로 매각청구를 제기하게 된다. 도법에 따라 개발이익이 반영된 시가에 상당하는 보상을 받을 수 있습니다. 반대로 재개발에서는 지정된 지역에 노동조합이 설립되면 본인의 의사와 상관없이 조합원이 됩니다. 판매신청기간 내에 신청하지 않으실 경우 자동으로 조합원에서 제외됩니다. 이렇게 제외될 경우 공익사업인 현금으로 청산하게 됩니다. 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조에 따른 수용 및 사용절차에 따라 현금정산을 받게 되며, 개발이익을 제외한 금액으로 보상을 받게 됩니다. 따라서 귀하가 생각하는 금액의 최대 50%까지 보상을 받게 됩니다. 너무 낮게 설정하면 보상액을 늘리기 위해 소송을 통해 더 많은 보상금을 받아야 합니다. 사업평가는 실시승인일을 기준으로 이루어지며, 개발이익은 포함되지 않습니다. 다섯째, 재건축 초과이익 회수에 적용되는지 여부이다. 본문만 보면 재건축에만 적용되는데요. 재건축 초과이익 회수는 2018년 1월 2일 이후 관리처분계획 승인을 신청한 조합부터 적용된다. 처분계획 승인을 신청한 협동조합에는 해당되지 않으므로 초과이익 회수는 해당되지 않습니다. 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상의 개발이익을 얻은 경우 최대 50%를 환급한다. 국가가 개발이익의 50%를 유지하기 위해 어떤 조치를 취했는지 의문을 제기하는 헌법소원이 제출됐다. 2019년 12월 말에 합헌 결정이 내려졌다. 따라서 강남 재건축 단지의 경우 최대 수억 원을 내야 할 수도 있다. .관리처분계획 승인 시 초과이익부담금을 조합원들에게 알리는데 어려움을 겪는 노조가 많습니다. 특히, 아직 실현되지 않은 이익이므로 미리 갚아야 하고, 나중에 손실이 발생하더라도 환불되지 않습니다. 여섯째, 입주권을 받기 위한 요건이 다르다. 재건축을 위해서는 토지와 건물을 모두 소유해야 입주권을 얻을 수 있습니다. 그러나 재개발의 경우 토지, 건물 또는 표면권을 소유한 경우에만 점유권을 얻을 수 있습니다. 또한, 무허가 건축물이라도 건축물대장에 등록할 수 있습니다. 오랫동안 건축되었거나 위성으로 건설된 장소라면 점유권을 받게 됩니다. 지금까지 재개발과 재건축의 차이점에 대해 알아봤습니다. 감사합니다.